7月6日に岡山市北区今保で開催された、REVO会員さんの物件見学会の様子についてお伝えします。
今回はオーナーさんからのご依頼のもと、タクとマーシーが中心となって原状回復＋プチリフォームを手掛けたお部屋を、REVO会員さん向けに見学会としてご案内させてもらいました。
※第１回物件見学会の様子はコチラから
実際の見学会の様子は最後にご報告しますが、何よりもご覧いただきたいのはビフォア＆アフターなので、主要な修繕点と変更点についてお伝えします。
玄関部分
- 追加＆変更点
- 【変更】ブラケットライト（白熱球） → 引掛シーリング＋ペンダントライト（LED）
- 【追加】点検口部分にピクチャーボード設置
- 【追加】シューズラック設置
玄関入り口部分には、↓の写真にあるような白熱球にカバーを付けた照明が、新築当初からのもので付いていました。
入口正面で最初に視界に入るのがパイプスペースの点検口だったので、これを隠すように明るい印象のピクチャーボードを設置。さらに玄関部分を明るくかわいらしい雰囲気で照らすペンダントライトに変更。靴の収納がなくなった（後述）ため、玄関のより近い位置にシューズラックを設置しました。お部屋の印象がグッと明るくなったと思いませんか？
キッチン
- 追加＆変更点
- 【変更】直付け式蛍光灯シーリングライト → 引掛シーリング＋モダンシャンデリア
- 【変更】エアコン撤去
- 【変更】クロス張替え＆フローリングワックス上塗り
一昔前のヒモを手で引っ張る「カッチャン」なタイプの照明。カバーを開けると中身はやはり蛍光灯でした。しかも今後の照明取り換えの際にも障害になってしまう天井への直付け式。
引掛シーリングを取り付けておしゃれな照明に入れ替えました。電球っぽい見た目をしてますがLEDタイプなので省電力＆球切れの心配ナシ！万が一故障しても球ごとに取り外して交換ができます。
さらにキッチンには竣工時から設置されているエアコンがあったのですが、古いエアコンは電力消費も多く、本体も黄ばんでいたため、壊れていませんでしたが撤去することにしました。
もともとRC造の物件で気密性も高いうえに、リビングに設置されているエアコンは新しく、能力も高いので、わざわざ旧式のエアコンを利用する必要はなくなっていました。壊れていないからといってそのままにしていると、その古臭い見た目が、内見時のイメージダウンに繋がってしまいます。思い切って撤去することで、スッキリとした印象になりました。
壁紙は小さな修繕を繰り返すことで、複数の白系クロスが面ごとにパッチワークのように張られていたため、写真では分かりにくいですが、大半を張り替えています。またフローリングも丁寧な美装作業と、最適なワックス（今回は硬め）を塗布することで、新たにツヤを取り戻しました。
シューズボックス → パントリー
- 追加＆変更点
- 【変更】内装クロス張替え
- 【変更】固定式棚板（集成材）３段 → 可動棚レール設置＋化粧板仕上げ棚板３段
- 【追加】庫内LEDセンサー照明（電池式）
玄関～キッチンに至るまでに、壁面に扉付きのシューズボックスが設置されていたのですが、玄関から少し距離があり、靴の出し入れには少し不便な位置にあったため、思い切って現代のニーズに合わせてパントリーへと用途変更しました。
もともと靴を収納していた場所なので内装は一新しているのですが、さらに使い勝手を考えて稼働棚に変更して、センサー式LEDライトを庫内上部に設置しました。食品庫として使えるのももちろん、使用頻度の少ない家電類も収納できます。
実はこのパントリー、稼働棚の作業をお願いするなら大工さんへ依頼するところですが、タクとマーシーがホームセンターで材料を調達して二人で施工した箇所なんです！
工事全体にわたって大工さんが入ってもらうような現場であれば、合間の作業として対応もしてもらえますが、このためだけに大工さんへ作業をお願いするとなると、どうしてもコストパフォーマンスが悪くなってしまいます。全体のコストを圧縮するために、できそうな作業は我々でやろうじゃないか！…ということで、二人で道具を持ち込み手分けして作業しました。
トイレ・洗面所
- 追加＆変更点
- 【変更】トイレ：クロス張替え＋クッションフロア貼替え
- 【変更】トイレ：ペーパーホルダー交換
- 【変更】洗面：クッションフロア貼替え
トイレのクロスが長年にわたって替えられていなかったので、清潔感のある白いものに張り替えました。またトイレの背面と壁の距離がほとんど無いために、クロスを張り替える際には便器を脱着する必要がありました。
ペーパーホルダーもプラスチック製の簡易なものから、棚付き２連のものに変更しました。見た目も便利さも大きく向上したのに、費用はそこまでかからないという…実は入居率向上にも効果的な、非常にコスパのいい改善点です。
クッションフロアも若干古さ感のある石目調から、落ち着いたタイル調に変更しました。ワンランク質感がアップしたような印象になりました。
出窓カウンター＆窓枠
- 追加＆変更点
- 【追加】カウンター：リアテックシート施工
- 【追加】窓枠：リアテックシート施工
角部屋で西面に位置している出窓のカウンターが、紫外線による劣化で色褪せてしまっていたので、上貼り加工ができるリアテックシートを使用して、新品同様の見た目に改修しました。
周囲の建具を見渡すと、カウンターも本来同色だったはずなんですが、変色したことで窓枠の色との間にかなり差が出てしまっていました。
リアテックシートは古くなった建具を新しく見せる手法としては、非常に便利な材料なんですが、きれいに上貼りするには、職人さんの高い技術を必要とします。カウンターと、表面が傷んだ窓枠を同じ品番のリアテックシートで施工して、周囲の建具とほぼ同様の見た目に修繕することができました。
以上、主に特徴的な部分を紹介しましたが、他にも物入れ内のクラック補修や、清掃が長年行き届いていなかったであろうお風呂に対する入念な清掃など、地味な部分もしっかりと、丁寧な工事や作業で対応しました。
物件見学会の様子
見学会では多くの会員さんから内覧のご希望をいただき、いくつかの組に分けてご案内させてもらいました。現地で変更点をご案内した際には非常に興味、関心を持ってタクやマーシーの話に耳を傾けてくださっていました。
- ご来場の会員さんから後日お聞きした感想 ※一部抜粋
- すっきりしていて、入居者もなっとくかも。
- くつ箱をパントリーにされているのが感心しました。
- 今後の自分の退去時の修繕について、非常に参考となりました。
- きれいに仕上げてあり、ここまでできるんだと思った。
- コストを抑えた修繕はとてもいいと思いました。
REVO会員さんで、運営側に原状回復やグレードアップをご相談いただいた大家さんには、独自の経験やノウハウに基づいた、入居率向上に寄与する改修案をご提案します。もちろん極力コストを抑制しつつ、今後の運用予定やご予算に合わせた中で、最大限効果的なご提案となるよう、タクとマーシーで知恵を絞り、職人さんたちにも協力を仰ぎながらプランを作成します。
会員の方も、ブログをご覧いただいているその他の大家さんも、退去のタイミングや入居率低迷にお困りの場合は、いつでもお気軽にご相談ください！
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