開催報告：物件見学会（第3回）

今回は岡山市中区に物件をお持ちのMさんのお部屋で、入居率アップ＋家賃の値上げを見据えたリノベーションのお手伝いをさせていただいたので、完成のタイミングでREVO会員さん向けにお部屋の見学会を開催させてもらいました！

リノベーションのコンセプト

今回のリノベーションでタクとマーシーが設定したコンセプトは、『これから十数年以上、賃料を維持したまま運用していくために、予算内で極力現代の仕様にアップデートする』です。もちろん今回のリノベーションによって『下がっていた家賃も値上げする』前提で、です。

そのため今回は細かな変更点／改善点まで挙げるとかなりのボリュームになってしまうので、大まかにリノベーションのポイントについてご紹介していきます。

新規壁立ち上げ＋吊り引き戸

• 主な変更点
  • 新規壁立ち上げ
  • スイッチ類移設
  • 吊り引き戸取り付け
  • 玄関側照明（人感センサ－付き）取り付け

比較写真を見ながら思うんですが、これがもともと同じお部屋だったとは思えないぐらいの変わりようだと思いませんか？内装をモノトーン調で現代の色合いに合わせて、新規に壁を立ち上げるとお部屋ってこんなにも印象が変わるんです！

もちろんここへ新たに壁を設置したのも、印象を良くするためだけではなく、当然意味があってのことです。現代のお部屋の仕様に合わせて壁を設置するのであれば、最も玄関手前に設置するべきと考えて、玄関と繋がっているキッチンの間に壁を設置するべきと考えました。この位置に壁を作ったことで…

• 来客の際にもお部屋の中が見えない
• リビングとキッチンを繋げたことで生まれる解放感
• ”玄関ホール”が作られたことによる質感の向上

主には以上のようなメリットが生まれました。さらには照明も人感センサーで点灯するので、帰宅時にはドアを開けるだけで点灯。あたかもお部屋が入居者の帰りを出迎えてくれるような演出があります。そして吊り引き戸なので段差もなく、開閉時の音も静かです。賃貸物件だからこそ、扉の開け閉めなどの生活音は気になるもの。入居者の視点で考えた、今回の重要なリフォームの目玉ポイントです。

全内装の刷新

• 主な変更点
  • 壁埋め込み式ハンガーラック（写真左側），棚板（写真右側），アコーディオンドア（写真中程）の撤去
  • クロス張替え
  • 床面フロアタイル上貼り
  • 物入れ扉，窓枠リアテックシート施工
  • インターホン取り替え
  • コンセント，スイッチ類の増設および位置見直し

クロスを張り替える前に、壁に埋め込まれていたハンガーラックと棚を撤去しました。新築当初は便利な設備として取り付けられたと思うんですが、どうしてもお部屋を古臭く見せてしまう要素になっているので、このタイミングで撤去。先述の新規壁を立ち上げたので、洋室とキッチンの間に設置されていた旧式のアコーディオンドアも撤去して、あえて部屋間の仕切りを取り払い、お部屋を繋げて空間を広くしました。

床面はベッドや冷蔵庫など、重量のある家具を置いても跡が残りにくく、耐久性のあるフロアタイルをフローリングに上貼りしました。クッションフロアよりも質感が高く、貼り替え頻度も大幅に減らせます。

壁と床を刷新して、現代のイメージに近づけたいのですが、建具の質感が以前の雰囲気を残してしまってはチグハグな印象になってしまうので、リアテックシートを上貼り施工して建具まわりもシックで、高級感がある印象になりました。

この他にも、電気工事もまとめて行ったほうが後々費用を抑えられるので、インターホンの取り替えやコンセントとスイッチの増設や見直しも行っています。

キッチン交換＋洗濯パン位置の変更

• 主な変更点
  • キッチン取り替え
  • キッチン↔洗濯パンの位置変更
  • 洗濯パン取り替え
  • レンジフード取り替え
  • 吊戸棚撤去
  • 天井照明器具撤去＋引掛シーリング取り付け
  • キッチン上部スポットライト取り付け

キッチンは現行商品のコンパクトキッチンに交換。それと同時に、このままの配置では家事動線や冷蔵庫の位置を考えると使いにくいので、洗濯機（洗濯パン）とキッチンの位置を入れ替えています。

それから玄関～レンジフードまでのダクトを格納している垂れ壁が圧迫感を感じさせるので、吊戸棚を撤去するとともに、ダクトが収まる最小限になるよう、垂れ壁を天井と壁側にギリギリまで追い込みました。そして垂れ壁にはキッチン手元灯兼キッチン照明としてスポットライト２灯を追加。お部屋をより明るくさせたい場合も、後から引掛シーリングへ照明の取り付けが可能です。

トイレ交換／内装刷新＋設備追加

• 主な変更点
  • トイレ取り替え
  • クロス張替え
  • クッションフロア貼り替え
  • タオルハンガー，紙巻き器取り替え
  • ドア上部棚板撤去，天井材を天井下地（クロス仕上げ）に変更
  • ブラケットライトをダウンライトへ変更
  • 収納棚設置

トイレも完全に現代の仕様にアップデートを行いました。当初はドアの上に棚が設置されていたんですが、背の低い女性などには使いにくく、洗剤やトイレットペーパーなどが見えてしまうので、収納棚を新たに設置しました。備品や洗剤もきれいにしまえて使い勝手もよくなりました。

シューズボックス撤去＋可動棚設置

主な変更点

• シューズボックス撤去
• 稼働棚取り付け
• リフォーム用上貼り框材

当初はシューズボックスを残して、お部屋側の物入れ同様リアテックシートで仕上げようと考えていたんですが、作り付け家具として垂れ壁と一体化しているために、垂れ壁部分を縮小しようとすると上面に影響が出ること、そしてやっぱり形状が見た目によろしくない…ということで、壁面に補強を入れて可動棚を設置することにしました。

壁面いっぱいを使った可動棚にすることで、靴の置ける数も増え、また高さ方向への自由度が生まれました。さらに靴に限らず置くものを選ばなくなりました。そしてハンガーラックを取り付けることで、外出時のコート類を掛けるスペースも作ることもできました。

新たに靴箱を調達すると、取り付け設置を含めた費用がかさんでしまうところですが、これなら費用をかけずに見た目もおしゃれで機能的な「見せる収納」にすることができました。

物件見学会当日の様子

見学会は、第11回交流会の前後と、翌週土曜日の２回に分けて行いました。本来１回の予定でしたが、交流会に来れなかった会員さん数名から、「見せてもらえるなら是非行きたいです！」とご要望をいただき、急遽２回目を開催するほどの盛況ぶりでした。

会員の大家さん方は資料と解説を聞きながら、皆さん口々に「おぉ～！」「へぇー！」と驚いている様子。雰囲気や質感を確認しながら、ときにはご質問もされながら、ご自身の物件のリフォーム／リノベの際のご参考とされていました。

また施主である大家のMさんのご厚意により、今回は管理会社が通常の原状回復を行ったお部屋も同時に参考として拝見させていただけるということで、もともとのお部屋がどうだったのか、我々がどの部分に工夫を凝らしたのかを分かりやすく会員の大家さん方にお見せすることができました。

写真はクロスと巾木の隙間をなくすよう、施工手順や仕上げの方法などにもこだわっていることを説明しています。入居者目線に立った細やかな気遣いは、なにも全てにお金が必要という訳ではありません。お金をかけるこのタイミングで、設備の位置変更や施工手順を変えたとしても、それに伴って費用が追加となるケースは少ないです。でもそれに気付けるのか、気付いていてもそれを実際にやるのかは、リノベや原状回復の作業内容全体を把握している責任者次第なんです。

大家さんの意図を汲みつつ、入居者目線で工事の提案ができること、そしてそれらを踏まえた指示を現場で的確に出せるか。この見学会を通してタクとマーシーが伝えたかったのは、実は仕上がりそのものだけではなく、『工事の指揮を執る責任者の気配り、心配りが仕上がりに与える影響は大きい』ということも一緒にご理解いただきたかったんです。

・第１回と第２回の物件見学会の様子はコチラから→　第1回，第2回

大家さんの納得を前提として、入居率アップに繋がるリノベ、リフォームのご提案には自信があります！ご検討の際にはお気軽にお声がけください！